Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, selon vos capacités financières, vous pouvez vous tourner vers un logement neuf ou ancien. De même, vous avez deux options : soit vous optez pour la location meublée soit pour la location nue. D’après les dires, la première solution est plus avantageuse. Mais est-ce réellement le cas ? Quels sont les risques locatifs ?
La location meublée : pour profiter d’un loyer plus élevé !
La location meublée séduit de nombreux investisseurs, car le loyer est, souvent, plus élevé pour un bien immobilier similaire. La différence peut d’ailleurs aller de 10 à 30 % par rapport à celui d’une location vide. Dans les zones où les loyers sont encadrés, cela présente un avantage non négligeable pour les propriétaires puisqu’ils ont le droit d’imposer des loyers supérieurs (tout en se conformant au tableau de référence). Par conséquent, la rentabilité brute est plus importante. Mais pour mesurer la performance de votre investissement, vous devez vous baser sur le rendement net, c’est-à-dire qu’il faudrait soustraire les charges et taxes diverses.
Un contrat de bail plus flexible et plus souple
Dans la location meublée, le bail de location est plus souple. En effet, il est possible de choisir une durée plus courte d'un an alors que dans le cadre d’une location vide, le bail minimum est de 3 ans. Si le locataire est un étudiant, le bail peut être réduit à 9 mois, contre 1 mois pour un bail mobilité. Le bailleur pourra, alors réviser régulièrement le loyer et effectuer des travaux de rénovation et de réhabilitation entre deux contrats en cas de nécessité. Aussi, il a le droit d’exiger un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer. Enfin, le préavis est réduit à 3 mois pour le bailleur contre 1 mois pour le locataire.
Une fiscalité plus attractive
Si vous louez un logement meublé, vous appartenez dans la catégorie « louer en meublé non professionnel » ou LMNP. Mais pour profiter des avantages fiscaux, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal du bailleur ou être inférieures à 23 000 euros, par an. Le bailleur a d’ailleurs le choix entre deux régimes. Le régime micro-BIC permet de profiter d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. En revanche, avec le régime réel d’imposition, on se base sur le résultat de l’activité pour calculer l’impôt. Cette seconde option s’avère être plus avantageuse puisque vous pouvez déduire de vos revenus toutes les charges (y compris les intérêts du crédit et la taxe foncière) et l’amortissement des biens mobiliers et immobiliers. Certains propriétaires dégagent, alors, un déficit foncier pendant de nombreuses années. Il faut, cependant, noter qu’avec un bail plus court, le changement de locataire sera plus fréquent. Les frais annexes peuvent, alors, être plus importants.
